Regolamento

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Come vendere casa

La valutazione

Quando si vuole vendere una casa bisogna tenere in considerazione diversi elementi. Innanzitutto verifica che le pratiche burocratiche (urbanistiche e fiscali) siano in regola per non incorrere in problemi al momento della firma del rogito e fai valutare il tuo immobile per sapere qual è il suo valore di mercato.

Pratiche burocratiche: capita spesso che il venditore si accorga in ritardo di non poter vendere l'immobile perché ha tralasciato pratiche burocratiche come successioni, accatastamento dell'immobile, frazionamenti o richieste di nuove concessioni edilizie. È essenziale che l'immobile sia pronto a tutti gli effetti per la vendita, solo così infatti avrai alte probabilità che l'affare vada in porto e non salti per eventuali ripensamenti dell'acquirente.

La valutazione dell'immobile: puoi controllare gli annunci online o sui giornali locali per stimare il valore commerciale dell'immobile che desideri vendere. Puoi anche far valutare (di norma gratuitamente) la proprietà a un'agenzia immobiliare per avere una stima più precisa.

L'acquirente

Dopo avere individuato il valore dell'immobile puoi scegliere se vendere l'immobile autonomamente o affidarti alla nostra Agenzia Immobiliare BETTERPROPERTY.

Inserzioni private o agenzie immobiliari: puoi promuovere il tuo immobile pubblicando un annuncio sul nostro sito GRATUITAMENTE. Solo in caso di vendita alla Better Property spetta una commissione pari al 3 % del prezzo di vendita raggiunto, con un minimo di € 3.000,00.Questo sito offre un'importante vetrina,infatti ti basterà scattare alcune foto dell'immobile (interno ed esterno) e pubblicarle assieme ad una breve descrizione dell'abitazione, meglio se corredata da una planimetria riportante la metratura. Ricorda che la verità viene sempre premiata e che elogiare in modo forzato il proprio immobile rende diffidenti: un possibile compratore sarà piacevolmente colpito nel constatare che l'appartamento corrisponde in tutto e per tutto alla descrizione che hai fatto al momento dell'inserzione.

La negoziazione

Trovato un acquirente, si entra nel vivo della trattativa attraverso una serie di atti formali: dalla fase precontrattuale, fino al rogito notarile, che sancisce il definitivo passaggio della proprietà dell'immobile.

Fase precontrattuale: la stipula del contratto è spesso anticipata da una fase in cui le parti valutano le varie alternative presenti sul mercato, cercando di ottenere le migliori condizioni di scambio possibili. L'offerta pertanto deve essere leggermente modificata per raggiungere un punto d'incontro tra le parti interessate. In questa fase si svolgono le trattative strumentali: trattative che obbligano le parti a comportarsi secondo buona fede (art. 1337 c.c.), evitando di tenere comportamenti che possano ingannare la controparte. Infatti, il contraente che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa d'invalidità del contratto (art. 1418 c.c.), non ne da notizia all'altra parte è tenuto a risarcire il danno da quest'ultima subito (art. 1338 c.c.).

Il compromesso: viene comunemente chiamato "contratto preliminare" ed è il documento con cui le parti si obbligano alla stipula del contratto definitivo di vendita (rogito notarile), del quale precisano modalità e tempi. Il compromesso non è un passaggio obbligatorio ma tutela entrambe le parti, quindi ti consigliamo di stipularlo con l'acquirente. Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata da un notaio. Nel secondo caso deve essere registrato presso l'Ufficio del Registro entro 20 giorni. Il compromesso raccoglie tutte le informazioni relative all'immobile e deve sempre contenere:

La descrizione dell'immobile.
I dati identificativi dell'acquirente e del venditore.
L'atto di provenienza dell'immobile (rogito notarile o atto di successione).
I termini e le modalità di pagamento. Il luogo e la data stabilita per il rogito.
Il nome del notaio.
La dichiarazione del venditore che l'immobile è libero da oneri ed ipoteche o dell'eventuale presenza di un mutuo.
Eventuali caparre o penali sul mancato rispetto dei termini contrattuali.

Dalla stipula del compromesso le parti si trovano obbligate in base all'art. 2932 c.c. a portare a buon fine la transazione. Se una delle parti non adempie all'obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Nel compromesso vanno indicate le clausole che saranno poi contenute nell'atto del trasferimento: il venditore deve garantire la libertà da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o impegnarsi a renderlo libero a sue spese prima del rogito notarile. Nel caso in cui il venditore sia in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: La caparra confirmatoria è un anticipo del prezzo d'acquisto totale dell'immobile che viene versato al momento della firma del compromesso, quindi non è obbligatoria in caso non si sia fatto alcun contratto preliminare. Una volta che viene versato dall'acquirente, all'atto del compromesso, l'anticipo impegna entrambe le parti alla conclusione della transazione. Questo vuol dire che se l'acquirente si ritira dalla negoziazione, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se al contrario è il venditore a ritirare l'impegno, l'acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dalla transazione può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l'esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest'ultimo per inadempimento della controparte e il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest'ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno. La caparra penitenziale è definita dal codice civile "il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti" (art. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di annullare il contratto nel caso lo ritengano opportuno, pagando una caparra penitenziale. Se recede l'acquirente, perde la somma versata come caparra; se invece è il venditore a ritirare l'impegno, questo deve restituire il doppio della somma ricevuta. L'altra parte non può pretendere l'esecuzione forzata del contratto ne richiedere altre forme di risarcimento del danno. La differenza essenziale tra i due tipi di caparra risiede nel fatto che "solo" in presenza di una caparra confirmatoria il contraente non inadempiente può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

La compravendita

Attraverso il rogito si conclude la compravendita della casa. Rappresenta il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico dal notaio o per scrittura privata autenticata dal notaio ai fini della trascrizione.

Il rogito: Con la firma del rogito ed il saldo, avviene la consegna delle chiavi e l'acquirente entra in pieno possesso dell'immobile. Tutte le spese del rogito sono a carico dell'acquirente, che ha il diritto di scegliere un suo notaio di fiducia. Al momento del rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti:

L'atto d'acquisto originario e l'eventuale dichiarazione di successione relativi all'immobile.
La planimetria e il certificato catastale. Le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti.
Il certificato di abitabilità e agibilità, gli eventuali modelli di domanda di sanatoria per gli abusi edilizi con i bollettini di versamento del pagamento e degli oneri d'urbanizzazione.
L'eventuale concessione in sanatoria.
Una copia del regolamento di condominio.
Le fatture delle spese sostenute per manutenzione dell'immobile e per i lavori fatti nell'edificio (anche sulle parti condominiali).
Se l'immobile è intestato a due coniugi in regime di comunione dei beni dovrai presentare anche l'estratto dell'atto di matrimonio.

L'atto notarile è solitamente corredato da disegni e precisazioni e viene consegnato in copia ad entrambe le parti, mentre l'originale resta in custodia al notaio.

La denuncia alla pubblica autorità: Dopo la firma del rogito, acquirente e venditore devono variare la residenza e tutti i documenti ad essa legati, convertire i contratti di luce, acqua, gas, telefono e internet, comunicare il cambio della proprietà all'ufficio smaltimento rifiuti, alla propria banca o altri uffici per l'invio della corrispondenza. Come richiesto dalle disposizioni sul controllo del terrorismo, il venditore deve denunciare in questura, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, l'avvenuto passaggio di proprietà, con i dati anagrafici completi dell'acquirente. Il modulo viene di solito compilato dal notaio e può essere spedito tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o consegnato direttamente al Commissariato di Pubblica Sicurezza. Ricorda che se presenti in ritardo la dichiarazione sono previste gravi sanzioni pecuniarie.

Come comprare casa

La scelta

La scelta della casa è un momento emozionante e complesso. Dove vorresti vivere? Cerchi un'abitazione nuova o da ristrutturare? Oltre a porti queste domande è importante stabilire il budget necessario, ovvero tutte le spese collegate all'acquisto che vanno sommate al prezzo dell'immobile.

Impianti e manutenzione: valuta attentamente che gli impianti di riscaldamento, elettrici, di gas e tubature idriche siano in regola e conformi alle norme vigenti. Il buono stato di tetto, mura e infissi ti assicura grande risparmio energetico e protezione da rumori indesiderati e spifferi. Al costo dell'immobile vanno aggiunte le spese necessarie per eventuali ristrutturazioni, per la sistemazione del giardino e le spese relative agli allacciamenti delle utenze (acqua, luce, gas e telefono). Se l'immobile si trova in un condominio informati anche sulle spese condominiali e su eventuali opere di manutenzione straordinaria che gli altri condomini hanno intenzione di eseguire.

Spese accessorie: l'acquisto di un'abitazione comporta anche alcune spese accessorie che incidono significativamente sul costo complessivo (in media il 10% del prezzo della casa): le spese notarili (se viene aperto un mutuo vanno stipulati due atti notarili), le spese bancarie nel caso si accenda un mutuo bancario, l'IVA e le imposte da versare. Ricorda che gli onorari spettanti al notaio per la redazione dell'atto di mutuo saranno detraibili dalle tasse. Controlla la normativa fiscale sulle abitazioni per le imposte, le tasse, eventuali sgravi o detrazioni, poichè cambia molto frequentemente.

Provvigioni d'agenzia: se non compri direttamente da un privato, le provvigioni dell'agenzia immobiliare vanno di norma dal 2 al 4% del prezzo d'acquisto. Ricorda che puoi detrarre dalla dichiarazione dei redditi le spese per l'intermediazione immobiliare pagate all'agenzia in una misura fissa massima, anche prima della stipula del contratto preliminare di compravendita.

Rate del mutuo: se hai deciso di accendere un mutuo ricorda che solitamente le banche concedono finanziamenti per un importo massimo pari all'80% del valore commerciale dell'immobile. Una parte dell'investimento dovrà quindi essere coperta con i tuoi risparmi. Valuta le offerte dei diversi istituti di credito e scegli attentamente la tipologia di mutuo, il tipo di tasso e l'entità delle rate. Ricorda che è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi le spese del notaio per la redazione dell'atto di mutuo.

Le verifiche sull'immobile

Prima di passare alla fase della proposta irrevocabile e del contratto preliminare è preferibile effettuare alcune verifiche sull'immobile e talvolta sul venditore.

Verifiche sullo stato catastale e sul venditore: questi adempimenti vengono comunemente svolti da un notaio, ma puoi farli personalmente senza l'intervento di una figura professionale, recandoti presso l'Ufficio del Catasto e la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Al contrario le verifiche riguardanti il venditore non sono di competenza del notaio.

Richiedi al venditore l'atto di provenienza dell'immobile, ovvero il rogito notarile o l'atto di successione.
Effettua una verifica presso l'ufficio del "Catasto" del Comune ove è ubicato l'immobile e richiedi la scheda catastale, quest'ultima è un documento che riporta la pianta dell'immobile con gli eventuali accessori (autorimessa, cantina, terrazze e balconi, posto macchina, eccetera). Inoltre sono riportati i dati catastali, che dovranno coincidere esattamente con quelli indicati nell'atto di rogito.
Recati inoltre presso la "Conservatoria dei Registri Immobiliari" e richiedi una Visura Ipoteche e Compravendite. Ti verrà rilasciato un documento estratto dalla banca dati nazionale della Conservatoria dei Registri Immobiliari. Potrai così visualizzare l'elenco delle trascrizioni di: compravendite, vendite, ipoteche, cancellazioni di ipoteche, mutui, pignoramenti, donazioni e successioni relative all'immobile e verificare che sia libero da eventuali gravami.
Accertati che la casa sia in regola con le norme fiscali e urbanistiche (leggi 28 febbraio 1985 n. 47 e n. 724/94 e successive modifiche), chiedendo i dati della licenza di costruzione del fabbricato e dell'eventuale concessione in sanatoria, ovvero del condono edilizio.
Per una maggior sicurezza puoi richiedere presso il Tribunale di residenza del venditore, nella cancelleria fallimentare, se quest'ultimo è iscritto nel registro dei falliti.
Se l'immobile fa parte di un condominio chiedi all'amministratore una dichiarazione che attesti che il venditore è in regola con il pagamento delle rate condominiali e una copia del regolamento condominiale. Se ad esempio hai un cane assicurati che non vi sia il divieto di animali domestici.

L'accordo

Prima di procedere al rogito notarile spesso l'acquirente versa una caparra e sottoscrive un accordo preliminare.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: sono i principali strumenti giuridici utilizzati quando si procede all'acquisto di un immobile (art. 1385 c.c. e 1386 c.c.). La caparra confirmatoria può essere definita come un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile e viene solitamente corrisposta al momento della conclusione del contratto preliminare. Se il contratto preliminare viene stipulato davanti a un notaio, è obbligatoria la registrazione del contratto stesso presso l'Ufficio del Registro (novità introdotta dalla legge finanziaria 2007), entro venti giorni dalla sua sottoscrizione e su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro. La registrazione comporta anche il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, trattenendo la caparra. Se è invece la parte che ha ricevuto la caparra ad essere inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempie nte preferisce domandare l'esecuzione in forma specifica del contratto, può agire in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), oltre al risarcimento del danno. La caparra penitenziale, ha invece la funzione di corrispettivo di un diritto di recesso che le parti possono riservarsi ai sensi dell'art. 1373 c.c.. In questo modo chi ha versato la caparra può decidere di esercitare la facoltà di recedere dal contratto, perdendo la caparra stessa, che rimane definitivamente trattenuta dall'altra parte e il contratto è sciolto, senza che la controparte possa pretendere altro (art. 1386 c.c.). Chi invece ha ricevuto la caparra può recedere dal contratto restituendo il doppio della caparra ricevuta. La differenza essenziale tra i due tipi di caparra risiede nel fatto che "solo" in presenza di una caparra confirmatoria il contraente non inadempiente può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

Proposta irrevocabile d'acquisto: costituisce un passaggio necessario se ti affidi a un'agenzia immobiliare, mentre è facoltativo in caso di trattativa privata. È il momento in cui s'instaura un rapporto privilegiato con il venditore e ci si avvia a completare la procedura di acquisto. La proposta deve essere fatta per iscritto e finchè non viene accettata dal venditore è "unilaterale": vincola solo l'acquirente. Il compratore invia una raccomandata con ricevuta di ritorno manifestando al proprietario l'interesse all'acquisto facendogli un'offerta per iscritto. Non appena pervenuta la ricevuta di ritorno il potenziale compratore dovrà ritenersi impegnato all'acquisto fino alla data indicata nella proposta e secondo i termini economici in essa segnalati. La proposta deve sempre contenere:

La descrizione dell'immobile, il prezzo e i tempi di pagamento.
La tempistica di accettazione della proposta, che solitamente è di 15 giorni.
La persona che sarà nominata intestataria dell'immobile, riservandosi eventualmente di nominare una persona diversa al momento della sottoscrizione dell'atto notarile di compravendita.

Spesso l'agenzia richiede una somma a titolo di acconto (per prassi un assegno), in forma di deposito fiduciario gratuito infruttifero, che verrà restituito se l'affare non dovesse andare a buon fine. Questo acconto potrà eventualmente tramutarsi in caparra confirmatoria nel momento in cui il venditore accetterà la proposta d'acquisto. Quando la proposta d'acquisto viene accettata si procede alla stipula un contratto preliminare di compravendita, chiamato anche "compromesso".

Compromesso o contratto preliminare: è facoltativo, nel senso che si può effettuare direttamente il rogito senza sottoscriverlo. Nel caso in cui l'acquirente sia intenzionato ad accendere un mutuo, può indicarlo nel compromesso e subordinare l'acquisto alla concessione del mutuo. La sua funzione è quella di bloccare il consenso: le due parti si impegnano a prestare il proprio consenso al trasferimento definitivo della proprietà che si avrà al momento della firma dell'atto definitivo dal notaio, cioè il rogito. Il compromesso può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata da un notaio. Nel secondo caso il compromesso deve essere registrato presso l'Ufficio del Registro entro 20 giorni. La trascrizione serve a tutelarti dall'eventuale rischio che il venditore venda l'immobile a una terza parte. Se invece acquisti tramite un'agenzia immobiliare puoi stipularlo direttamente in ag enzia, senza l'intervento di un notaio.

Il compromesso raccoglie tutte le informazioni relative all'immobile e deve sempre contenere:

La descrizione dell'immobile.
I dati identificativi dell'acquirente e del venditore.
L'atto di provenienza dell'immobile (rogito notarile o atto di successione).
I termini e le modalità di pagamento.
Il luogo e la data stabilita per il rogito.
Il nome del notaio.
La dichiarazione del venditore che l'immobile è libero da oneri e ipoteche, o dell'eventuale presenza di un mutuo.
Eventuali caparre o penali per il mancato rispetto dei termini contrattuali.

La compravendita

La compravendita si conclude con il rogito notarile: l'atto definitivo che trasferisce la proprietà immobiliare dal venditore all'acquirente.

Il rogito: al momento della firma del rogito l'acquirente sceglie un notaio di sua fiducia al quale deve corrispondere un onorario il cui importo dipende dal valore dell'immobile a cui vanno aggiunte imposte, tasse e altre spese conseguenti alla compravendita. L'atto notarile deve contenere:

La descrizione dell'immobile.
L'atto di provenienza dell'immobile (rogito notarile o atto di successione).
I dati catastali.
I vincoli e i limiti all'alienabilità del bene, eventuali servitù attive o passive che gravano sull'immobile.
Le coerenze, ovvero le proprietà con cui l'immobile confina.

Solitamente è corredato da disegni e precisazioni e viene consegnato in copia ad entrambe le parti, mentre l'originale resta in custodia al notaio.

La denuncia alla pubblica autorità: Con la firma del rogito e il pagamento del prezzo d'acquisto concordato, avviene la consegna delle chiavi e l'acquirente entra nel pieno possesso dell'immobile. Dopo la firma del rogito acquirente e venditore devono variare la residenza e tutti i documenti a essa legati, convertire i contratti di luce, acqua, gas, telefono e internet, comunicare il cambio della proprietà all'ufficio smaltimento rifiuti alla propria banca o altri uffici per l'invio della corrispondenza. Come richiesto dalle disposizioni sul controllo del terrorismo, il venditore deve denunciare in questura, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, l'avvenuto passaggio di proprietà, con i dati anagrafici completi dell'acquirente. Il modulo viene di solito compilato dal notaio e può essere spedito tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o consegnato direttamente al Commissariato di Pubblica Si curezza.